Wie funktioniert das Mietshäuser Syndikat?

00:00:00: Das Mietzhäuser-Syndikat fängt woanders an, hat andere Wurzeln und kommt eigentlich ursprünglich mehr so aus der

00:00:18: Hausbesetzer-Szene, eigene Räume schaffen, sich Räume aneignen usw. selbst organisiert, wo

00:00:24: solidarisch wirtschaften ist, auch so das Motto. Und ganz kurz auch ein paar Zahlen zum

00:00:31: Mietzhäuser-Syndikat. Es ist ein Verbund, deswegen dieses Synikatwort dahinter, ein Verbund

00:00:38: selbst organisierter Hausprojekte und wir sind zurzeit so knapp, wir werden demnächst 200 Hausprojekte

00:00:45: sein. Wir haben so einen Zuwachs von 10 bis 15 im Jahr, sind insgesamt um die 5000 Bewohnerinnen,

00:00:52: ungefähr 9000 Direktkreditgeberinnen, 310 Millionen Investitionen. Das ist alles über

00:00:59: Gesamtdeutschland verteilt. Es gibt so ein paar Hochburgen in Freiburg und in Berlin,

00:01:05: in Hamburg, in Tübingen. Wir haben neun Regionalbüros. Wir machen fast ausschließlich ehrenamtliche

00:01:12: Beratung. Wir haben also ehrenamtliche Berater, die sich so wie ich wiederzubekommen sind und

00:01:17: den Leuten das weiter vermitteln und haben nur eine bezahlte Stelle, nicht 4000 leider, zu 30%

00:01:26: die sozusagen das organisatorische Rückgrat bildet. Die Ziele des Mietzhäuser-Syndikats sind

00:01:35: Gemeinigentum an Haus und Grund, natürlich bezahlbarer und sicherer Wohnraum und das ganze

00:01:41: aber in Selbstorganisation und solidarisch finanziert und da ist auch schon der Link für die Homepage

00:01:48: für weitere Informationen, das zeige ich aber später auch noch mal. Ganz kurz, wie entstehen

00:01:54: eigentlich solche Hausprojekte? Drei Wege führen dahin, früher und so ist dieses Synikat mal

00:02:01: entstanden, sind Leute einfach in leerstehende Häuser gegangen, haben die Räume ausgebaut,

00:02:06: haben sie genutzt. Das war in den 70er/80er Jahren, das war so eine Zeit der Hausbesetzung. Viele von

00:02:12: den Projekten sind legalisiert, sind also in bestimmte rechtliche Form. Jetzt mittlerweile ist

00:02:19: es anders, jetzt ist es eigentlich so, dass Menschen großes Bedürfnis haben nach gemeinsamen Wohnen,

00:02:24: suchen sich zusammen ein Haus, ein Baugundstück und fangen an eben das zu realisieren. Und ein

00:02:30: dritter Weg, der im Grunde jetzt immer öfter auch beschritten wird und so bin ich auch dazu gekommen,

00:02:37: Menschen, die schon in einem Mietzhaus wohnen und dann aber vom Verkauf bedroht sind, schließen

00:02:41: sich zusammen und überlegen sich das Haus selber zu kaufen. Das sind so die drei Wege und alle

00:02:48: kommen eigentlich in den Mietzhäusersynikat vor. Ganz kurz nur mal so ein paar Bilder und das

00:02:55: mal so deutlich zu machen. Links ein gefördertes Neubauprojekt in Hamburg-Altona, rechts in

00:03:02: Berlin, eben als besetztes Haus in Berlin-Friedrichshain. Dann haben wir aber auch das Seniorenprojekt

00:03:07: "Bodensee" oder ein Generationenübergreifendes Wohnprojekt mit Wohngruppen für demente Menschen.

00:03:14: Das sind beides Neubauprojekten oder der Altöttinger Mieter-Convent, wo Nachbarin mit

00:03:22: zugezogenen, sehr divers zusammengezogen sind oder die Mieterschaft die ja Haus übernimmt,

00:03:28: das ist unsere Hausgemeinschaft hier. Wir haben uns dann im Jahr 2011 eben selber gekauft,

00:03:34: als wir verkauft werden sollten. Im Bremen gibt es zurzeit zehn Projekte, davon sind einige etabliert,

00:03:45: andere sind in der Gründung, also es gibt verschiedene Phasen, ab wann man Teil des

00:03:50: Mietzeusersinnikats nun ist. Es gibt weitere, das wollte ich nochmal deutlich machen, weitere

00:03:55: Wohnprojekte in Bremen mit anderen Rechtsformen, Genossenschaften oder auch Vereine einfach nur.

00:04:00: Und es gibt auch eine Vernetzung und Interessensvertretung, das ist vielleicht nochmal ganz wichtig,

00:04:07: über wohnprojekte brem.de, dann gibt es auch Beratungen, da kann man sich auch nochmal umtun.

00:04:13: Kurz zum Konzept, wie funktioniert das Mietzeusersinnikat? Es ist einmal, also es gründet sich

00:04:23: eigentlich auf einer Beteiligungsstruktur, was wir brauchen oder was eigentlich immer dann da sein

00:04:28: muss ist das Haus und die Mieter und Mieterinnen, die das bewohnen oder bewohnen wollen, die gründen

00:04:35: ein Hausverein, alle zusammen, dieser Hausverein gründet eine GmbH und die GmbH kauft das Haus.

00:04:43: Das ist eigentlich so der Kern und damit hat man auf Projekt eben mit zwei Sachen erreicht,

00:04:49: wir haben Gemeinigentum geschaffen und wir haben eine Selbstorganisation, der Hausverein ist das

00:04:54: Selbstorganisationsorgan sozusagen und besitzt die Haus GmbH und damit das Haus. Jetzt gibt es das

00:05:05: Problem, dass die erste Generation, die das dann realisiert, vielleicht irgendwann auszieht und

00:05:11: die zweite könnte sich denken, Mensch toll, wir haben ein Haus, der Wert ist gestiegen, wir verkaufen

00:05:15: es einfach wieder. Das ist ja theoretisch machbar und es ist auch oft passiert, also es gibt tatsächlich

00:05:21: die Fälle von den ehemals gemeinnützigen Projekten, die dann einfach privatisiert werden und das

00:05:28: möchte man verhindern und um das zu verhindern gibt es einen zweiten Gesellschaft in der GmbH,

00:05:33: das ist die Syndikats GmbH und die Syndikats GmbH hat den einzigen Zweck ein Veto einzulegen, wenn

00:05:42: das Haus verkauft werden soll oder wenn es weitere Gewinnentnahmen gibt. Also auch hier der Gewinn

00:05:49: darf sozusagen in das Haus gesteckt werden, aber darf nicht rausgezogen werden. Wer ist die

00:05:55: Syndikats GmbH? Die gehört einem Syndikatsverein und in diesem Syndikatsverein ist der Hausverein

00:06:02: wieder Mitglied und alle anderen Projekte. Das sind im Moment auch Einzelpersonen, sind glaube

00:06:07: ich 1400 Mitglieder und Mitgliederinnen in diesem Verein und die kontrollieren im Grunde die

00:06:13: Syndikats GmbH und damit ist strukturell sichergestellt, dass die Immobilien nicht wieder

00:06:18: verkauft werden kann. Also es steht vielleicht in Ersatzung, aber mit jeder qualifizierten Mehrheit

00:06:23: könnte man in einer Genossenschaft, im Verein oder sonst wo immer sagen, wir verkaufen das wieder,

00:06:28: wenn es die Bewohnerinnen wollen. Das wird jetzt unmöglich gemacht und das hat den Bosen,

00:06:35: das verhindert eben diese Privatisierung auf Verbundebene und das sichert sozusagen langfristig

00:06:43: die Mieten und vor allen Dingen ist das für die Motivation wichtig, weil die Leute sozusagen

00:06:49: wissen, dass das, was sie reinstecken dort auch immer in Gemeindeigentum bleibt. Der Verbund hat

00:06:55: dann eben, wenn man das so teilt auf Projektebene und Verbund hat den Zwecke eben diese Reprivatisierung

00:07:02: zu verhindern und es ist natürlich ein ganz wichtiger Punkt, weil das den Erfahrungsaustausch,

00:07:08: also der ist für den Erfahrungsaustausch da und man gibt sozusagen so wie ich das jetzt in

00:07:16: den Beratung gemacht hat, man gibt diese Erfahrung weiter. Die Finanzierungsstruktur ist dann wie

00:07:24: folgt, dass man das Hausmuster gekauft werden, das Geld wird aufgenommen über Bankkredite,

00:07:29: es wird also und das Eigenkapital, das sind sogenannte Direktkredite, das sind Kredite,

00:07:35: die mit dem Nachrang darlegen, die können von den Mieterern selbst kommen, muss aber überhaupt

00:07:43: nichts, gibt genug Häuser, die sozusagen nur von außerhalb Kredite sich geben lassen. Für die

00:07:48: Menschen, die Kredite geben, ist es wie eine Vermögensanlage, man kriegt ein Zins zurück,

00:07:53: also man investiert in etwas und bekommt ein Zins. Das gilt dann für die Banken als Eigenkapital und

00:08:00: mit dem Bankkredit zusammen kann man dann das Haus kaufen. So ungefähr ist die Finanzierungsstruktur

00:08:05: mit der Miete würden dann Zins und Tilgung natürlich abbezahlt. Es wird aber auch ein

00:08:09: Solidartransfer, es gibt einen Solidarfond, der wird gespeist mit einem Solidartransfer und der

00:08:16: ist natürlich dafür da, um weitere Projekte zu generieren, also es kommt das Geld zurück,

00:08:21: die sind die Cards, GmbH muss ja auch immer einen eigenen Gesellschafteanteil zahlen. In diesem Topf

00:08:27: fließt aber auch mehr, sodass perspektivisch dort auch tatsächlich Kredite an Häuser mit

00:08:33: vergeben werden können. Also auf der Ebene auf der Finanzstruktur oder für die Finanzstruktur

00:08:42: kann man festhalten, dass wir eine solidarische Finanzierung haben, das ist wichtig, es ist

00:08:47: nicht notwendig, dass man mit Geld irgendwo einzieht, sondern das kann komplett von außerhalb

00:08:51: sein. Man muss sich nur auf den Weg machen, Menschen fragen, ob sie was sozusagen, ob sie

00:08:58: was investieren wollen in dieses Haus und der Solidartransfer ermöglicht dann eben weitere

00:09:05: Projekte. So kann das Ganze wachsen. Die Vorteile sind kurz zusammengefasst, dass wir Gemeinigentum

00:09:15: schaffen, wir müssen keinen Profit erwirtschaften. Wir haben eine Selbstverwaltung, die realisierbar

00:09:22: ist, weil sie auf der Projektebene ist, also in jedem Haus lässt sich Selbstverwaltung ganz

00:09:27: gut leben, weil das auch eine Sache von Gruppengröße ist. Also in einer großen, sehr großen

00:09:33: Genossenschaft haben wir ja das gleiche Modell eigentlich. Genossinnen und Genossen gehört ja

00:09:40: auch die Genossenschaft.

00:09:41: Aber man fühlt sich nicht sozusagen als Mitbestimmung.

00:09:45: Also es gibt Mitbestimmungsorgane, das ist klar, das ist alles geregelt, aber trotzdem ist das Wohnen in dem eigenen Haus ganz oft eher eine...

00:09:53: Man fühlt sich eben wie überall als Mieter.

00:09:56: Auf Projektebene jetzt hier für das einzelne Haus ist das viel besser möglich.

00:10:00: Man kann sich einigen, man kann selbst bestimmen, wie man die Räume aufteilt.

00:10:05: Man kann auch die Mieten selber bestimmen, man bestimmt zusammen wer einzieht.

00:10:08: Man bestimmt, man kann eigentlich alles bestimmen, da drin.

00:10:11: Und das funktioniert eben auf Projektebene oder auf hausebene ganz gut.

00:10:15: Das ist ein Vorteil.

00:10:18: Dann ganz wesentlich die Unverkäuflichkeit des Hauses.

00:10:22: Der Nutzwert zählt und der Marktwert wird irrelevant und das finde ich ist eigentlich das ganz zentrale Aspekt, der in mehrere Richtungen wirkt.

00:10:32: Natürlich wirkt er langfristig, werden die Mieten günstig.

00:10:38: Man muss zwar das Haus erst mal kaufen und mit den Mieten finanzieren und am Anfang, so war es bei uns auch, kostet die Miete war vergleichbar oder so,

00:10:46: werden ein bisschen höher als die umliegende Miete.

00:10:48: Aber dadurch, dass das Haus nie wieder an den Markt geht und nie wieder refinanziert werden muss, werden die Mieten nie steigen.

00:10:56: Und das ist also der Klu ist eigentlich, wenn man günstige Mieten haben will in einer Stadt, dann muss man verhindern, dass irgendwie die Immobilien immer wieder verkauft werden.

00:11:06: Weil jedes Mal, wenn eine Immobilie gekauft wird, dann wird der Marktwert realisiert und die Mieter dürfen das mit der Miete erwirtschaften.

00:11:15: So. Und wenn man das aber einmal macht und das liegt jetzt 20 Jahre zurück oder noch länger, dann ist die Miete entsprechend gering.

00:11:22: Also wir haben keine Mieterhöhung seit zwölf Jahren und wir brauchen auch keine.

00:11:26: Also es sei denn, müssen wir gucken mit der energetischen Sanierung, aber also ist es auf jeden Fall erst mal so nicht weiter notwendig.

00:11:34: Das ist eine ganz wichtige Sache, finde ich. Und es wirkt auch nach innen ganz interessant.

00:11:37: Wenn wir alle wissen, das Haus ist nicht verkäufelich, gibt es keine Möglichkeit, Ansprüche zu bilden.

00:11:45: Man könnte sich sonst überlegen, wenn man jetzt nur ein Verein hätte und sagt, ich wohne jetzt seit zehn Jahren, ich habe mit seinen zehn Jahren meine Miete bezahlt und damit ja auch den Kredit abbezahlt.

00:11:56: Ich habe doch jetzt hier irgendwie Anteile erworben an dem Eigentum.

00:11:59: Man möchte sich das auszahlen lassen und so.

00:12:02: Aber dadurch, dass der Wert nie realisiert wird, entstehen diese Forderungen gar nicht, diese Ansprüche, ob sie nun rechtlich irgendwie einklagt war, sind oder nicht völlig egal.

00:12:12: Aber es gibt die Auseinandersetzung gar nicht.

00:12:14: Das ist total entlastend für die, fürs Wohnen in so einem Haus.

00:12:19: Also das finde ich ist ein ganz zentraler Punkt, eine strukturelle Unverkäufligkeit dieses Hauses.

00:12:29: Dann hatte ich schon der Vorteil Trennung von Nutzung und Finanzierung dadurch, dass wir uns eben von außen finanzieren.

00:12:35: Es ist unabhängig.

00:12:37: Also man muss kein Geld haben, um einzuziehen.

00:12:40: Man muss nur die Miete zahlen können.

00:12:41: Es ist eigentlich die einzige Voraussetzung und dann natürlich irgendwie in die Hausgemeinschaft passen.

00:12:47: Und dann hat man den Vorteil, dass man in einem großen Verbund eingebunden ist.

00:12:52: Man hat Erfahrungsaustausch.

00:12:53: Man hat auch eine gemeinsame Außendarstellung und ein Solidartransfer.

00:12:57: Also wenn man in Schieflage gerät, dann kann man auch dort sich Hilfe holen und was organisieren.

00:13:04: Das sind also, glaube ich, die großen Vorteile.

00:13:07: Jetzt noch ganz kurz.

00:13:10: Sind noch zwei Folien zu den Rahmenbedingungen und was man vielleicht verbessern könnte.

00:13:17: Also wie man merkt, das ist ein kleines modulare System, was von unten wächst.

00:13:22: Und die Nachfrage ist ziemlich groß, kann ich sagen.

00:13:26: Also ich habe in Bremen zehn Jahre Beratung gemacht und es waren viele Gruppen da, die ich beraten habe.

00:13:32: Und ich würde mal sagen, vielleicht sind irgendwie so 15 Prozent nur richtig realisiert worden.

00:13:38: Also man merkt, das Interesse ist wirklich da, weil viele Leute gerne zusammen wohnen und vor allen Dingen,

00:13:43: und das finde ich interessant, viele ältere Leute haben gefragt, wie geht das?

00:13:50: Und viele, die im Grunde gesagt haben, Kinder sind jetzt aus dem Haus.

00:13:54: Ich habe früher auch mal in der WG gewohnt, das hat mir gefallen oder ich weiß auch nicht.

00:13:58: Wir wollen eigentlich wieder als Freunde zusammenziehen oder so.

00:14:01: Also ganz viele ältere auch, aber natürlich genauso junger.

00:14:05: Also der Bedarf ist groß.

00:14:09: Von der Finanzierung ist es so, dass es eigentlich bewährt ist.

00:14:13: Ich hatte das kurz erklärt, wie das funktioniert.

00:14:15: Wir haben eine einzige Insolvenz innerhalb von 40 Jahren gehabt.

00:14:19: Und im Grunde läuft das ganz gut.

00:14:23: Man muss natürlich jetzt selber aktiv werden, wenn man das machen will, aber auch langfristig das Risiko.

00:14:29: Das will ich eigentlich damit sagen, das Risiko ist gering.

00:14:31: Im Syndikat, die Rahmenbedingungen im Syndikat, also das Syndikat stellt natürlich vieles zur Verfügung.

00:14:40: Aber da gibt es so ein paar Engpässe und diese sind strukturelle Natur und zwar ist es schwierig.

00:14:45: Also wir haben eben einen großen Andrang, aber es gibt tatsächlich eine lange Schlange bei den Neuaufnahmen.

00:14:51: Alle Beschlüsse werden im Konsens auf den Mitgliederversammlungen gefällt.

00:14:55: Die Anzahl der Mitgliederversammlungen im Jahr ist begrenzt.

00:14:59: Alles ist ehrenamtlich, muss man dazu sagen.

00:15:01: Man merkt auch, dass man da an Grenzen stößt.

00:15:05: Und in der Diskussion ist tatsächlich, dass man eine Regionalisierung macht, dass man es also runter bricht auf Nord, West oder sonst viel in Regionen.

00:15:14: Aber die Diskussion gibt es auch schon lange.

00:15:17: Ich weiß nicht mal sehen, ob da irgendwie demnächst

00:15:21: was rauskommt.

00:15:22: Eine weitere Engpass ist natürlich der Kauf von Immobilien selbst.

00:15:29: Also wie kommt man eigentlich an das Haus oder den Baugrund?

00:15:33: Und das ist oft problematisch, weil das Angebot eben sehr knapp ist.

00:15:35: Es gibt so langsam in den verschiedenen Kommunen und auch in Bremen eine Veränderung der Vergabe Praktiken.

00:15:42: Es gibt also die Konzeptvergaben und die Kriterien dafür lassen sich eigentlich sehr gut erfüllen, dass das

00:15:49: Mietshäuser-Sündikat ziemlich weit vorne und kann eigentlich ganz viele von diesen Bedingungen sehr gut erfüllen.

00:15:55: Einige Städte sind dort weiter wie Freiburg, aber auch Hamburg, ich glaube selbst Berlin.

00:16:01: In Hamburg weiß ich aber, dass die die Sündikatsprojekte den Genossenschaften gleichgestellt sind.

00:16:09: Dann kurz zu den Bewohnerinnen.

00:16:15: Also für wen ist das eigentlich realisierbar?

00:16:18: Und ich glaube, da muss man auch noch mal gucken, dass das anders als in Wien, dass eben schon auch eine

00:16:26: Menschen anspricht, die da das eben alles in Selbstverwaltung ist, gewissen Gemeinsinnen und Talent zur

00:16:33: Selbstorganisation haben oder mitbringen und damit auch meist ein etwas höheres Bildungsniveau,

00:16:39: würde ich mal so sagen, ohne jetzt eine Umfrage gemacht zu haben.

00:16:41: Aber das ist das, was ich oft in den Mitgliederversammlungen so sehe.

00:16:47: Und das ist natürlich eine und dann stellt sich die Frage, kann man eigentlich so ein Konzept auch ein

00:16:53: bisschen breiter anlegen und für mehr weitere Bevölkerungsteile sozusagen ermöglichen.

00:17:00: Also das sind so ein paar Fragen, die man besprechen könnte.

00:17:07: Natürlich gibt es eben diese anderen genannten Engpässe, aber ansonsten sind die Freiheitsgrade und die

00:17:15: Möglichkeiten, die man mit diesem Konzept hat, ziemlich groß, finde ich.

00:17:19: Und dann gibt es natürlich eine Reihe politischer Maßnahmen, die man machen könnte, um das Ganze zu stärken.

00:17:25: Also natürlich wäre da ganz zuvor, dass eine Gleichstellung aller Genossenschafts ähnlicher Rechtsform

00:17:31: in der Förderlandschaft, also durch einen Kriterienkatalog, den man erfüllt und nicht so sehr durch eine

00:17:37: Rechtsform selber, die man nur kennt, wie also dann ist es eigentlich immer die Genossenschaft.

00:17:43: Dann, das hatte ich auch schon erwähnt, die gemeinwohlorientierten Grundstückskäufe erleichtern

00:17:50: durch Konzeptvergabe oder ertragswert orientierte Bodenwerte.

00:17:54: Ein zeitgemäßes Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das wäre natürlich auch etwas, was sinnvoll wäre.

00:18:03: Kommunale Vorkaufsrechtes stärken.

00:18:06: Wer auch eine Sache ist, wird ja, war in Berlin groß die Diskussion.

00:18:12: Ich weiß nicht, ob es in Bremen eigentlich auch so diskutiert wird.

00:18:15: Was aber ganz wichtig ist, finde ich, ist der letzte Punkt auch Stärkung von Transparenz und Bürgerbeteiligung,

00:18:20: also dass man überhaupt sieht, was passiert auf dem Markt und das zum Beispiel, ich glaube, das steht im

00:18:28: grünen Grundsatzprogramm, eine gesetzlich verankerte Mieterin mitbestimmung für normale Mietzhäuser.

00:18:33: So was wäre natürlich total klasse, weil dann nämlich die Grundlage schon gelegt wird.

00:18:38: Um im Fall eines Verkaufs tatsächlich dann auch selber das zu übernehmen.

00:18:42: So, das war es in aller Kürze.

00:18:47: Die weiteren Informationen könnt ihr alle auf der Internetseite sehen.

00:18:52: Es gibt Broschüren.

00:18:53: Ich hatte leider keine mehr, sonst hätte ich da welche hingelegt.

00:18:56: Ein Presserarchiv, also viele, viele Pressartikel auch über das Syndikat und ein Infofilm, der das

00:19:04: eigentlich nochmal schön plastisch macht, wie begleitet so eine Gruppe, wie sie sozusagen zu ihrem

00:19:09: Haus kommt.

00:19:10: Ja, und dann bedanke ich mich fürs zu hören.

00:19:14: *Applaus*

00:19:17: *Musik*